法拉盛高先生问：我买这套合作公寓(co-op)多年，公寓楼里有很多华人住客，大家为了增加收入，都有隔间在出租，都没发生什么问题，听说公寓规定是不能这么做，但公寓管理委员会也没说什么，所以我也这么做了好几年；不过我今年初和公寓管理委员会成员因为一些小事吵架，委员会开始对我分租公寓找麻烦。我心想别人都这么做凭，没有把委员会的口头警告放在心上。

两三个月前，我收到一封管理委员会发来的通知信，说我的分租行为违反公寓的产权租约(proprietary ease)，根据规定我要出租需经管理委员会的书面同意，而我没有，倘若我不停止出租行为，就要中断我和公寓的租赁(tenancy)关系。我当时心想，我是买下这套公寓，又不是像公寓租房，没当回事；一个月后我又收到另一封信，上面写着终止租赁通知(Notice of termination of tenancy)，内容还是要我赶走租客；或许因为我没有行动，近日收到法庭通知，管理委员会请律师在房东房客法庭提告，要把我赶出公寓楼。

我当年花了20万元买下这公寓，为什么不能随意转租，还会被管理委员会赶出自己的公寓呢？想请教律师我现在该怎么做？我出租也只是租给刚来纽约需要住所的亲戚朋友，况且还有很多其他住客也出租赚钱，却偏偏我被找麻烦，我觉得很冤枉。

朱益民律师答：购买合作公寓，理论上你只拥有股权，是你向合作公寓以产权租约的方式租下该公寓，很多人都误会其概念，以为买下来就拥有这套公寓，实则不然。且合作公寓都有个别的规定，违反规定、且不在委员会通知的时限内修正情况，就有可能会被终止租赁关系，损失公寓的股权。

例如你的公寓规定租客不得分租，有时管理委员会睁一只眼闭一只眼，并不代表你就没有违规；你当初就应该认真看每封文件，妥善给予回应。只要规定没有违反州法、联邦法、符合经营判断法则(Business Judgment Rule)，法庭基本不干预合作公寓规定，而你的公寓楼规定转租需要经过书面同意在法庭看来也属合理。

所幸纽约市房东房客法庭的法官通常较同情租客，只要策略运用得当，你能提出足够的证据或理由，配合原告和解的条件，理论上来说99%的机率你能保住你的股份，法官不会轻易让租客损失20万元的公寓。